Đầu tư vào bất động sản cho thuê đang là điểm sáng giữa thị trường còn nhiều bất ổn. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể hiểu được những quy định về thủ tục cho thuê nhà ở theo đúng pháp luật và những lưu ý để tránh được rủi ro không đáng có. Cùng nhau tham khảo qua các thủ tục cho thuê nhà được tổng hợp trong bài viết dưới đây để có quyết định đầu tư an toàn và sinh lợi nhuận cao nhé.
Cơ sở pháp lý thủ tục cho thuê nhà
Trước khi đi sâu vào những thủ tục cho thuê nhà ở thì bạn cần phải nắm được những cơ sở pháp lý để có thể hiểu rõ hơn về những thủ tục này. Cụ thể như sau:
- Luật nhà ở 2014
- Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành điều luật nhà ở
- Nghị định 39/2007/NĐ-CP về hoạt động thương mại độc lập và thường xuyên không phải ĐKKD
- Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về việc thi hành một số điều luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản
Trên đây là một số cơ sở pháp lý cho thủ tục cho thuê nhà ở mà các bạn cần lưu tâm. Biết được những cơ sở này bạn có thể sẽ an tâm hơn khi kinh doanh thuê nhà.
Có thể bạn quan tâm chuyển nhà quận Bình Tân
Điều kiện cho thuê nhà ở
Để đáp ứng đầy đủ những điều kiện cho thuê nhà cũng như là làm thủ tục cho thuê nhà được nhanh chóng hơn, bạn cần phải đáp ứng được tất cả những yêu cầu và điều kiện được quy định tại điều 118 của bộ luật nhà ở và tại khoản 9 điều 72 theo nghị định 99/2015/NĐ-CP cụ thể như sau:
- Có giấy tờ, công văn chứng minh được quyền sở hữu nhà căn cứ theo quy định của pháp luật
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không được phép kê biên để chấp hành những quyết định về hành chính đã có hiệu lực theo pháp luật do những cơ quan có thẩm quyền
- Nhà không đang nằm trong diện tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sử dụng, sở hữu hoặc đang trong thời gian sở hữu nhà để ở đối với những trường hợp sở hữu nhà ở có giới hạn
- Nhà không nằm trong diện đã có quyết định thu hồi và có thông báo phá dỡ, giải tỏa của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Nhà cho thuê phải đảm bảo đầy đủ chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà và có đầy đủ những tiện ích, hệ thống cấp nước, điện, thoát nước, đảm bảo vệ sinh cho môi trường
Những thủ tục cần lưu ý khi cho thuê nhà
Căn cứ theo khoản 2 điều 122 luật nhà ở thì đối với trường hợp cho thuê nhà ở thì sẽ không bắt buộc phải công chứng giấy tờ trừ trường hợp các bên có nhu cầu cần phải chứng thực. Như vậy, chiếu theo những quy định của pháp luật thì đối với hợp đồng cho thuê nhà sẽ không cần phải bắt buộc công chứng và chứng thực hợp đồng. Trong đó nếu như trường hợp các bên có yêu cầu cần phải chứng thực thì vẫn sẽ làm được.
Do đó, để bạn có thể cho thuê được nhà ở thì 2 bên chỉ cần có thỏa thuận với nhau bằng hợp đồng cho thuê nhà ở vẫn sẽ được chấp nhận, không bắt buộc công chứng hợp đồng. Vì thế những thủ tục cho thuê nhà ở cũng sẽ không bắt buộc cần phải làm từ đó tiết kiệm được thời gian, công sức cho bạn rất nhiều.
Lưu ý khi tiến hành giao dịch:
Đối với việc cho thuê nhà, bạn cần phải lưu ý đến những quy định dành cho khách thuê và cả tính chặt chẽ trong hợp đồng thuê nhà để có thể cho thuê lâu dài cũng như tránh những rủi ro có thể phát sinh. Đầu tiên, bạn cần yêu cầu khách hàng đặt cọc tiền thuê nhà một khoảng thời gian nhất định (từ 1-3 tháng) để có thể đảm bảo rằng họ có đủ khả năng tài chính chi trả cho tiền thuê hàng tháng. Số tiền này cũng có thể để dùng trừ vào tiền phạt nếu người thuê vi phạm hợp đồng.
Tiếp theo, bạn cần thông báo cho người thuê biết những quy định trong sinh hoạt, sử dụng nội thất và những vấn đề về vệ sinh môi trường, an ninh trật tự cũng như cần tuân thủ theo pháp luật hiện hành. Những thông báo rõ ràng sẽ giúp người thuê xác định những quyền lợi và nghĩa vụ họ cần thực hiện.
Đối với việc ký kết hợp đồng cho thuê, các điều khoản nên được ghi thật cụ thể và chi tiết, nhất là cần nêu rõ cách xử lý đối với những vi phạm có thể xảy ra để có thể dễ dàng xử lý những tình huống phát sinh sau này. Cùng với đó, bạn cần lưu ý những chi tiết sau:
- Ghi rõ số tiền thuê nhà bằng Việt Nam đồng vì theo quy định của pháp luật thì không được thỏa thuận bằng ngoại tệ, nếu bạn không lưu ý điều này thì sẽ khiến hợp đồng bị vô hiệu hóa.
- Thỏa thuận rõ ai sẽ phải đóng tiền thuế hàng tháng.
- Thỏa thuận về việc thay đổi giá cho thuê theo khoảng thời gian, nếu hợp đồng là 5 năm thì sau 1 – 2 năm có thể thỏa thuận lại, thường thì sẽ tăng thêm từ 10 đến 15%.
- Trong hợp đồng phải có điều khoản quy định rõ là khách thuê có được phép cho thuê lại phòng hoặc cả căn nhà hay không. Bạn nên đề cập thêm rằng bên thuê không được tự ý thay đổi cấu trúc ngôi nhà khi chưa có sự đồng ý của chủ nhà.
Xem thêm Đầu tư nhà phố xây sẵn cần lưu ý gì để tránh rủi ro?
Lưu ý về các quy định đóng thuế:
Nếu bạn muốn cho thuê nhà, một trong những điều đặc biệt quan trọng là bạn cần nắm được những thông tin về việc đóng thuế. Theo quy định mới nhất về lĩnh vực thuế, nếu tiền cho thuê hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì chủ cho thuê không phải chịu thuế giá trị gia tăng; còn tiền cho thuê nhà hàng năm từ 100 triệu trở lên thì người cho thuê nhà chính chủ phải nộp các loại thuế sau:
- Thuế môn bài: phụ thuộc vào thời gian ký hợp đồng thuê nhà. Cụ thể:
+ Nếu là 6 tháng đầu năm: 1 triệu đồng/ năm.
+ Nếu là 6 tháng cuối năm (từ ngày 1/7): chỉ nộp 500 ngàn đồng.
- Thuế giá trị gia tăng: số tiền thuế phải nộp = doanh thu x 5%.
- Thuế thu nhập cá nhân: Số tiền thuế phải nộp = [(Doanh thu x 30%) – Các khoản giảm trừ] x thuế suất (%)
Theo quy định là như vậy, tuy nhiên bạn và khách thuê có thể thỏa thuận ai là người trực tiếp nộp các loại thuế trên và điều đó cũng cần được thể hiện trong hợp đồng hoặc phụ lục của hợp đồng thuê nhà. Để có thể nắm được những thông tin chính xác và chi tiết, bạn có thể đến Chi cục thuế quận, huyện để được hướng dẫn chi tiết.
Đăng ký hộ kinh doanh
Theo như quy định tại khoản 1 điều 3 NĐ 39/2007/NĐ-CP thì những cá nhân hoạt động thương mại không bắt buộc phải đăng ký kinh doanh sẽ rơi vào các trường hợp sau:
- Buôn bán hàng rong, bán dạo
- Buôn bán quà vặt, bán vặt
- Những dịch vụ như: Bán vé số, sửa chữa xe, đánh giày, sửa khóa, rửa xe, vẽ tranh, trông giữ xe, cắt tóc, chụp ảnh và những dịch vụ khác có hoặc không có địa điểm cố định.
Như vậy hoạt động cho thuê nhà ở là một hoạt động kinh doanh và không thuộc vào những trường hợp trên. Cho nên những cá nhân/ hộ gia đình khi cho thuê nhà ở cần phải đăng ký kinh doanh. Theo như quy định ngay tại khoản 7 điều 5 NĐ 76/2015/NĐ-CP, hộ gia đình hoặc các cá nhân khi cho thuê nhà sẽ không cần phải thành lập một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Vì vậy hộ gia đình hay cá nhân cho thuê nhà ở chỉ cần đăng ký hộ kinh doanh thì sẽ đảm bảo đúng luật.
Kết luận
Để việc cho thuê nhà của bạn diễn ra suôn sẻ cũng như giúp khách thuê có thể nhanh chóng ổn định cuộc sống, sau khi ký kết hợp đồng cho thuê nhà, bạn cần đến Phòng cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội để làm bản cam kết đảm bảo an ninh trật tự và cuối cùng là đến Công an phường để khai báo tạm trú cho người thuê nhà.
Bạn cần lưu ý là người đi làm các thủ tục trên phải là người đứng tên sở hữu nhà và là người ký tên trong hợp đồng cho thuê. Trong trường hợp nhờ người khác làm thay, bạn phải làm giấy uỷ quyền có xác nhận của cơ quan công chứng.